Qu'est ce que le PLU, et de quoi est-il constitué ?
Le PLU (Plan Local d’Urbanisme), est un document disponible dans la mairie d’implantation de votre entreprise. Il peut le plus souvent aussi être consulté en ligne sur le site de la commune depuis l’onglet urbanisme.
Dans ce document on va retrouver :
- Le rapport de présentation, qui expose le diagnostic territorial, les choix retenus pour établir le projet, et les incidences prévisibles de celui-ci sur l’environnement.
- Le projet d’aménagement et de développement durable (PADD), qui définit les orientations générales des politiques d’aménagement, d’équipement, d’urbanisme, de protection des espaces naturels, agricoles et forestiers, et de préservation ou de remise en bon état des continuités écologiques.
- Des orientations d’aménagement et de programmation (OAP), qui précisent les modalités d’aménagement de certains secteurs ou quartiers, en fixant les actions et opérations nécessaires pour mettre en valeur l’environnement, les paysages, les entrées de villes et le patrimoine, lutter contre l’insalubrité, permettre le renouvellement urbain et assurer le développement.
- Le règlement, qui fixe les règles générales et les servitudes d’utilisation des sols, applicables à l’ensemble du territoire ou à des zones délimitées sur des documents graphiques. Le règlement peut comporter des dispositions relatives à la destination des constructions, à leur implantation, à leur hauteur, à leur aspect, à leur densité, à leur stationnement, à leur performance énergétique, etc.
- Les annexes, qui comprennent notamment les servitudes d’utilité publique, les plans des réseaux d’eau, d’assainissement, d’électricité, de gaz, etc.
Comment, et par qui est élaboré le PLU ?
Le PLU est élaboré par la commune ou l’EPCI compétent, en associant les habitants, les associations locales, les autres collectivités et les services de l’Etat. Il est soumis à enquête publique, puis approuvé par délibération du conseil municipal ou communautaire. Il est ensuite rendu opposable aux tiers, c’est-à-dire qu’il s’impose à toute personne publique ou privée qui souhaite réaliser une opération d’aménagement ou de construction sur le territoire concerné.
Le PLU est révisé ou modifié selon les mêmes modalités, lorsque le projet d’aménagement ou de développement durable de la collectivité évolue, ou lorsque des ajustements sont nécessaires pour tenir compte de nouvelles dispositions législatives ou réglementaires, ou encore pour corriger des erreurs matérielles.
Le PLU est consultable en mairie ou sur le site internet de la commune ou de l’EPCI, ainsi que sur le Géoportail de l’Urbanisme, qui permet de visualiser et de télécharger les documents d’urbanisme de toutes les communes de France.
Que doit respecter un industriel dans le PLU, pour un projet de construction ou d'extension industrielle ?
Si vous êtes un industriel et que vous souhaitez construire, agrandir, rénover ou transformer un bâtiment sur le territoire d’une commune dotée d’un PLU, vous devez respecter les règles établies par ce document. En effet, le PLU détermine les zones où les constructions sont autorisées, interdites ou soumises à des conditions particulières, en fonction de leur destination, de leur nature, de leur implantation, de leur aspect, etc.
Pour savoir si votre projet est conforme au PLU, vous devez identifier la zone dans laquelle se situe votre terrain, en vous référant au plan de zonage du PLU. Il existe quatre types de zones :
- Les zones urbaines (U), où les capacités d’urbanisation sont existantes ou en cours de réalisation.
- Les zones à urbaniser (AU), où les capacités d’urbanisation sont à créer, soit par une modification ou une révision du PLU, soit par la réalisation d’équipements publics.
- Les zones agricoles (A), où les constructions sont limitées aux besoins de l’agriculture et à la préservation des paysages.
- Les zones naturelles et forestières (N), où les constructions sont interdites ou très restreintes, pour protéger les espaces naturels, les sites, les paysages et les milieux.
Ensuite, vous devez consulter le règlement du PLU, qui fixe les règles applicables à chaque zone, en fonction de la destination des constructions, de leur implantation, de leur hauteur, de leur aspect, de leur densité, de leur stationnement, de leur performance énergétique, etc. Le règlement peut également comporter des dispositions spécifiques pour certaines zones ou secteurs, qui sont précisées dans les OAP (Orientations d’Aménagement et de Programmation).
Enfin, vous devez vérifier si votre projet est soumis à des servitudes d’utilité publique, qui sont des limitations administratives au droit de propriété, imposées par la loi ou par des actes administratifs, pour des motifs d’intérêt général. Les servitudes d’utilité publique peuvent concerner la protection du patrimoine, la prévention des risques, la protection de l’environnement, les réseaux de transport ou de distribution, etc. Elles sont répertoriées dans les annexes du PLU, et peuvent avoir pour effet d’interdire, de limiter ou de réglementer les constructions ou les aménagements sur les terrains concernés.
Que faire si le projet ne respecte pas le PLU ?
Si votre projet ne respecte pas les règles du PLU ou des servitudes d’utilité publique, vous pouvez solliciter une dérogation ou une modification du PLU, sous certaines conditions et selon certaines procédures, qui seront examinées par la mairie et les services de l’Etat. Vous pouvez également contester le PLU ou les servitudes d’utilité publique, en saisissant le tribunal administratif, dans le respect des délais et des motifs de recours.
Le PLU est un document essentiel pour la réalisation de votre projet de bâtiment professionnel, qui vous permet de connaître les règles d’urbanisme applicables à votre terrain, et de vérifier la faisabilité et la conformité de votre projet. Il est donc important de le consulter avant de vous lancer dans votre opération d’aménagement ou de construction, et de vous faire accompagner par un professionnel qualifié comme NEXTENSIA, qui pourra vous conseiller et vous assister dans vos démarches administratives.
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